Выбрать страницу

Открытие в Баку первых современных и актуальных ТРЦ («Парк Бульвар», «Галерея Наргиз») изменило поведение арендаторов. В частности, как отмечает NAI Becar, сегодня количество вакантных площадей в этих моллах держится на уровне 0%, зато возросло предложение в сегменте стритритейла, где вакантны 5% площадей. Наибольшие же потери понесли торговые центры рыночного типа, которые лишились пятой части арендаторов, а освободившиеся площади до сих пор не заняты.
Успешный опыт упомянутых выше центров побудил девелоперов к началу реализации множества проектов, призванных восполнить существующий дефицит качественных торговых площадей на рынке недвижимости Баку. Так, до 2018 года должно открыться еще семь объектов суммарной площадью до 549,5 тыс. м².

Ставки аренды торговых площадей в Баку

Средняя стоимость аренды торговой площади в азербайджанской столице варьируется на порядок и зависит от ряда факторов, таких как расположение объекта (наиболее высокие ставки отмечены в современных ТРЦ и торговых коридорах в центре города), его качество (популярность у населения, концепция, планировка), площадь, наличие витрины, этажность и т. д. Таким образом, в зависимости от комплекса этих показателей цена для арендатора может колебаться от €10 до €100 за квадратный метр в год без учета НДС и эксплуатационных расходов. При продаже стоимость одного метра варьируется, с учетом обозначенных факторов, от €1700 до €20 000.
Ставки аренды торговых площадей в Баку, €/м2/мес. (вкл. НДС)
Цены на торговую недвижимость в продаже, €/м² (вкл. НДС)
Источник: NAI Becar

Цены на торговую недвижимость в продаже, €/м² (вкл. НДС)
Ставки аренды торговых площадей в Баку, €/м2/мес. (вкл. НДС)
Источник: NAI Becar

Таким образом, характеризуя рынок коммерческой недвижимости в Баку, ведущими тенденциями, влияющими на его развитие, эксперты агентства NAI Becar называют низкий уровень развития рынка при высокой покупательской активности, растущий спрос на качественные торговые площади, большой объем строящихся проектов, приход международных брендов и акцент стрит-ритейла на магазинах марок premium-класса. В ближайшей перспективе можно ожидать усиления перехода к профессиональному рынку. Рост предложения качественных ТЦ усилит намеченные тренды, что скажется на ставках и уровне вакантности помещений. При этом во всех сегментах ритейла следует ожидать сильной экспансии зарубежных игроков, что повлечет рост стоимости аренды, при этом количество свободных площадей будет держаться в 2012–2013 годах на уровне 2–7%.
Первыми настоящими центрами современного шопинга в Баку стали торговые центры «Парк Бульвар» и «Галерея Наргиз», в которые устремились крупные фигуры мирового fashion-ритейла. Например, в ноябре прошлого года в «Галерее Наргиз» при участии операторов Alhokair Fashion Retail и Retail Group Azerbaijan (RGA, учредитель – ISR Holding) открылись магазины Zara и прочих представителей семейства Inditex.
Следует отметить, что компания RGA, основанная в 1995 году, сегодня является ведущим игроком в области ритейла одежды на локальном рынке и представляет солидный набор брендов, таких как Charles & Keith, Desigual, FG4, GAP, La Senza, M & S, New look, Parfois, Quiz и Sergent Major.
В галереях торгово-развлекательного центра «Парк Бульвар» сегодня работают монобренды BMW Lifestyle, Giordano, After Shock, Nine West, Van Laack, Koton, Austin Reed, Monica Ricci, Vero moda и другие. Не обошли столицу Азербайджана и такие крупные компании как Mango, Benetton, Sisley, Cacharel и US Polo.
Марки люксового сегмента сосредоточились в бутиках, разместившихся на проспекте Нефтяников. Сегодня там работают монобренды Chanel, Kenzo, Gucci, Escada, D & G и другие.
Вместе с тем в городе еще сохраняется колоссальный потенциал для развития модного ритейла всех направлений. Во-первых, за счет ввода в эксплуатацию новых торгово-развлекательных центров, во-вторых, за счет конкуренции за потребителя масс-маркета с рынками-толкучками и, в-третьих, за счет растущих цен на энергоресурсы (добыча и экспорт которых составляют львиную долю национального ВВП). Плюс покупательская способность населения с течением времени будет увеличиваться.

Основные торговые центры Баку

Действующие торговые центры Баку

Основные торговые центры Баку

Крупнейшие заявленные и строящиеся торговые центры Баку

Торговля в столице Азербайджана

Крупнейшие заявленные и строящиеся торговые центры Баку

[table id=1 /]
Значительным фактором, сдерживающим темпы развития, является информационная закрытость рынка Азербайджана от зарубежных компаний: большинство сайтов местных операторов и агентов не переведены на иностранные языки, практически отсутствуют сколько-нибудь актуальные исследования различных сегментов рынка, в т. ч. доступные на различных языках.
Однако эти проблемы носят, скорее, временный характер, и в ближайшие два-три года на рынке одежды, а в особенности на рынках электроники и продовольственных товаров, развернется настоящая борьба за покупателей, а Баку превратится в шопингэдем.
Если же говорить только о сегменте одежды, то на сегодняшний момент очень слабо проработана ниша товаров для мужчин – как правило, они представлены в составе брендов типа Zara и M & S, специализированных же моно- или мультибрендовых магазинов с мужскими коллекциями пока практически нет. Низкой наполненностью характеризуется также ниша детской и подростковой одежды, очень мало обувных операторов. В следовых количествах присутствует формат мультибрендов и концепт-сторов, что, безусловно, связано с существующим дефицитом качественных торговых площадей.
Запланированные открытия новых торговых центров носят поступательный характер, что позволит, во-первых, поддерживать существующий спрос среди арендаторов, а во-вторых, качественно заполнить открывающиеся проекты без скачкообразных изменений в структуре локального рынка.