Выбрать страницу

Согласно энциклопедическим сведениям, первое упоминание о Баку относится к V веку, что делает столицу Азербайджана одним из старейших городов Востока, а численность населения, которая сегодня превышает (с учетом агломерации) 2,6 млн жителей – самым крупным на Кавказе.
Баку располагается на южном побережье Апшеронского полуострова и является ведущим портом на Каспийском море. Характеризуется континентальным и полупустынным климатом, то есть жарким и сухим летом (средняя температура июля +27,2˚С) и мягкой прохладной зимой (средняя температура января +4,4˚С). Согласно плану развития до 2030 года, который разрабатывается совместно с экспертами Всемирного банка реконструкции и развития, Баку предстоит стать ведущим научным, культурным и экономическим центром Азербайджана.

В ближайшие 6–8 лет в крупнейшем полисе Кавказа может произойти настоящий ритейл-прорыв, ароморфоз, который приведет к качественному и количественному изменению устоявшегося рынка. Связано это с тем, что примерно к 2018 году в эксплуатацию будут введены 7 торговых центров суммарной площадью до 549,5 тыс. м². Естественно, в лучшем положении окажутся те, кто уже начал работу на местном рынке и изучил его особенности, то есть обзавелся конкурентными преимуществами перед началом ожесточенной борьбы за потребителя и его кошелек.

Ключевыми факторами долгосрочного роста являются нефтеперерабатывающая (бакинский нефтегазоносный район является крупнейшим по добыче нефти и газа в Азербайджане), машиностроительная, химическая и текстильная промышленность, а также международная торговля. В последнее десятилетие большое внимание уделяется развитию военной промышленности, высокотехнологичных отраслей и информационных технологий. Тем не менее Баку остается одним из самых дорогих городов СНГ для путешествующих бизнесменов. Во многом это связано с дефицитом современных объектов торговли и сферы обслуживания и высоким спросом на существующие предложения.

ОБЕСПЕЧЕННЫЙ КЛАСС?
Привлекательными для международного ритейла являются не только высокая численность постоянного населения Баку, но и хороший, на среднем фоне стран СНГ, доход. По данным портала Moyazarplata.az, средняя заработная плата в Азербайджане,
по состоянию на февраль 2012 г., достигает 369 манатов (≈ $469,7), что на 8% выше показателя аналогичного периода 2011 года.
Вместе с тем, как сообщает ИА 1news.az со ссылкой на Центр экономических исследований Азербайджана, уровень инфляции в целом по стране за то же время был равен 8,23% с максимумом в Баку (11,2%) и минимумом в регионах (5,3%). Средний рост цен на потребительские товары за январь-февраль текущего года составил 0,31%. Прожиточный минимум по стране равняется 105–120 манатам (чуть более $150). Вместе с тем общественно-политическое издание «ЭХО» в № 52 (2734) от 31 марта 2012 со ссылкой на председателя Центра экономического и социального развития Азербайджана Вугара Байрамова сообщает, что реальный средний доход бакинцев достигает 700 долларов в месяц, и по этому показателю город занимает третье место в рейтинге столиц СНГ, уступая лишь Москве и Астане. При этом эксперт не отрицает существования «двойной бухгалтерии», развитой в стране, благодаря чему реальные доходы, декларируемые официальной статистикой, получаются заниженными.

ТОРГОВЫЕ АРЕАЛЫ
Описывая рынок коммерческой недвижимости Баку, эксперты и аналитики едины во мнении – рынок находится на начальном этапе развития и характеризуется очень низким уровнем структурирования и информационной закрытостью. Во многом это связано, по мнению специалистов агентства NAI Becar, с тем, что инвестиционная политика Азербайджана и высокие таможенные сборы лимитируют возможности девелоперов, что сильно снижает привлекательность рынка для торговых операторов.
Центр торговли и отдыха «Парк Бульвар» в Приморском национальном парке в Баку
Центр торговли и отдыха «Парк Бульвар» в Приморском национальном парке в Баку

Развитие современного цивилизованного формата торговли началось в июле 2010 года с ввода в эксплуатацию шестиэтажного торгового центра «Парк Бульвар» площадью 25,3 тыс. м². Это первый проект, отвечающий международным стандартам в области торговой недвижимости. За 2 года работы он успел показать высокий спрос на подобные площади, а также готовность местного населения совершать покупки в таком формате, что подстегнуло инвестиционный интерес девелоперов. На настоящий момент «Парк Бульвар» остается крупнейшим ТРЦ Баку. Помимо него ритейл ютится еще в 15 торговых центрах, на которые в совокупности приходится около 150 тыс. м2 площади. По данным NAI Becar, обеспеченность торговыми площадями в Баку сегодня составляет не более 70 м2 на тысячу населения, что в среднем в 15 раз ниже общеевропейского уровня.
При этом к качественным объектам с актуальной концепцией, зонированием и т. д. относится только «Парк Бульвар», который помимо большого пула брендов предлагает кино театр и даже планетарий, где демонстрируются научно-популярные шоу-программы на нескольких языках. Все остальные центры морально устарели и относятся к рыночному типу с мелкой «нарезкой» и неэффективным зонированием. Естественно, в них очень низка доля международных брендов или последние отсутствуют вовсе.
Торговая улица в Баку
Торговая улица в Баку

Другой особенностью рынка торговой недвижимости Баку и fashion-розницы города является высокая степень развития стритритейла. Как отмечают аналитики компании NAI Becar, значительное число магазинов, в том числе и международных брендов, располагается в основных торговых коридорах в центре города, начиная от площади Фонтанов и улицы Низами, пересекая переулок Книжный Пассаж и вдоль проспекта Нефтяников. Выделенные зоны отличаются между собой по ценовому уровню представленных торговых точек. Так, вдоль проспекта Нефтяников расположились преимущественно бутики premium-марок, в то время как в пешеходной зоне, простирающейся от площади Фонтанов, преобладают магазины местных операторов и сетевых mass-market и mass-market+ ритейлеров.
Другая тенденция, напрямую связанная с дефицитом современных и качественных торговых площадей, выражается в большом количестве рынков. «Толкучки», как их называют местные жители, до сих пор остаются популярным местом для продуктового и непродовольственного шопинга, в том числе и для покупок одежды. Самая крупная из ярмарок располагается за городом, в 40 минутах езды от станции метро «Сахиль».